Informatives

Erbbaurecht – Das eigene Haus auf fremden Boden

Das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) definiert im § 1 Abs. 1 Erbbaurecht wie folgt:Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht).  Schon die Römer waren auf dem Gebiet Baurecht auf fremden Grund zu dulden aktiv. So gab es im römischen Recht einen jährlichen Erbbauzins (lat. solarium), den ein Nutzer für ein Stück Land (lat. superficies) entrichten musste, somit ein dingliches Baurecht. Im Mittelalter existierte mit der Bau- und Erbleihe ein vergleichbares Instrument zur Steuerung der Bodennutzung. Dabei erwarben die Gemeinden den Boden und stellten ihn den Bauwilligen gegen Zahlung eines Jahreszinses zur Verfügung. Somit erwarb der Berechtigte ein vererbliches und unveräußerliches Recht an der Baustelle sowie ein Nutzungsrecht am Bauwerk.Nach aktueller Gesetzeslage ist stellt das Erbbaurecht ein dingliches Recht an einer fremden Sache, dem belasteten Grundstück, dar. Das Bauwerk selber ist ein vom Grundstück losgelöstes Eigentum, welches untrennbar mit dem Erbbaurecht verbunden ist: an die Bestellung des Erbbaurechts an einem Grundstück ist ausgeschlossen, dass es nicht bebaut werden soll. Es besteht demnach ein Nutzungsrecht, dass eine Vererbung von Bauwerken zulässt sowie Belastungen mit Hypotheken, Grundschulden und Wohnungsrecht. Das Erbbaurecht ist zeitlich begrenzt, beispielsweise auf 30, 50 oder 99 Jahre. Der Erbbauberechtigte erwirbt das Gebäudeeigentum sowie ein Baurecht auf Zeit. Dafür muss ein Nutzungsentgelt, der Erbbauzins, entrichtet werden, der entweder monatlich oder jährlich anfällt. Selbst wenn in Zeiten der Null-Zins Politik ein Erbbaurechtsmodell für den Bauwilligen nicht attraktiv erscheint, so ist ein gewisser Vorteil durchaus gegeben. Die nicht zu tätigen Investitionen für den Grundstückskauf, schont zunächst die Liquidität, da die Gesamtinvestition für den Erwerb oder die Errichtung der Immobilie ohne den Grundstückserwerb im Vergleich zum Volleigentum deutlich geringer sein kann. Insbesondere in Regionen, wo der Grundstückspreis die Herstellungskosten des Gebäudes übersteigt. Die finanziellen Belastungen mit dem Erbbauzins sind gut kalkulierbar, da der Zinsbetrag vertraglich fixiert ist. Selbst nach Ablauf des Vertrages steht dem Erbbaurechtsnehmer eine garantierte Entschädigung für seine Immobilie durch den Grundstückseigentümer zu. Zum Positiven gesellen sich leider auch Nachteile, die abzuwägen sind. Zum einen ist es die dauerhafte Belastung mit dem Erbbauzins, denn dieser ist für die Vertragslaufzeit zu entrichten, und zum anderen ist ein Haus mit Erbbaurecht ggf. schwieriger am Markt zu veräußern. Allerdings erscheint diese Sorge in der attraktiven Bodenseeregion unbegründet.Das Erbbaurecht erfährt in den letzten Jahren eine Art Wiederbelebung. Der überhitzte Wohnungsmarkt ist das Ergebnis von Gewinnmaximierung und Spekulation. Der Boden auf dem gebaut werden soll wird knapp und die Kommunen, die für eine breite Bevölkerungsschicht günstiges Bauland und gerechte Mietkonditionen anbieten wollen, haben das Nachsehen. Somit könnte die verstärkte Vergabe von Erbbaurechten als Steuerungsinstrument wirken, hin zu einer Abflachung der Preissteigerungskurve auf dem Immobilienmarkt sowie der Unterbindung von Spekulationsgeschäften.  Die Vergabe von kommunalen Liegenschaften auf Erbbaurechtsbasis an bauwillige Investoren kann mit Auflagen verbunden werden, z. Bsp. bestimmte Miethöhen langfristig zu fixieren. Da die Grundstücke im Eigentum bleiben wird langfristige betrachtet ein Flächenressourcenmanagement aufgebaut, dass insbesondere der Bestandsentwicklung dient und ggf. auf eine Nachverdichtung ausgerichtet werden kann.Zusammengefasst betrachtet ist das Erbbaurecht in seinem Grundgedanken ein gemeinwohlorientiertes Instrumentarium zur nachhaltigen Bodennutzung.   

Konzeptvergabe – ein Auswahlverfahren mit Manuskript

Ein Konzept ist die Zusammenfassung von Ideen, Programmen oder Skizzen und dient deren Umsetzung.  Die Kunst bei der Erstellung besteht darin, Ziel- und Empfängerorientiert alles realistisch auf einen Punkt zu bringen. Die Stadtplanung entwickelt nicht nur neue Baugebiete oder such nach verträglichen Innenentwicklungspotentialen, sondern ist zudem bestrebt, gestalterische und städtebauliche Qualitäten umzusetzen. Planungsrechtliche und bauordnungsrechtliche Bestimmungen können Baukultur zwar bestimmen und sichern, allerdings nur in dosiertem Maß. Gerade im verdichteten Geschosswohnungsbau oder bei Quartiersentwicklungen kommt es auf die eigentliche Realisierung der städtebaulichen Konzeption an. Das Bauen dem freien Markt zu überlassen und die eigenen Grundstücke im Bieter- oder Losverfahren zu vergeben, führt dazu, dass die gewünschte städtebauliche Qualität und die Ansprüche an ein qualitätsvolles Wohnen nicht erzielt werden.  Nicht der Preis ist entscheidend, sondern das Nutzungskonzept. Eine entscheidende Maxime, die verhindert, dass ein Preiskampf zu überhöhten Grundstückspreisen und zu einer Verknappung von erschwinglichem Wohnraum führt. Die Konzeptvergabe ist somit ein bedeutsames Werkzeug der sozialgerechten Stadtentwicklung, die eine Pflichtaufgabe der Kommunen zur Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen darstellt. Neben den sozialen Aspekten stehen zudem auch die funktionalen, ökonomischen, ökologischen und gestalterischen Kriterien bei einer Konzeptvergabe im Fokus. Zusammen leitet sich für die Kommune daraus die Möglichkeit ab, ihre städtebaulichen Ziele strategisch auszurichten u.a. um bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zu schaffen oder verschiedene Wohnformen zu fördern.  Anhand eines Forderungskataloges werden die einzelnen Strategien Teil der Projektbeschreibung und einer sich daraus abzuleitenden Bewertungsmatrix.  Unterschiedliche Strategien können wie folgt aussehen: Konzeption vor Preis (Konzeptqualität höher/ausschließlich gewichtet), Schaffung von günstigem/gefördertem Wohnraum, Integration einer Vielzahl von Aufgaben (z. Bsp. Ökologie, Energie, Mobilität) und Interessen (z. Bsp. Nutzungsmischung, Wohnformen).
Das Konzeptvergabeverfahren stellt eine Alternative zur bisher dominierenden Direktvergabe dar. Stadtplanerische und wohnungspolitische Erfordernisse können so gesteuert werden. Ein breites Spektrum an möglichen Kriterien führt zu einer optimierten Ergebnisqualität, die wiederum innerhalb der Bevölkerung auf große Akzeptanz und Beachtung stoßen wird.

Innenverdichtung – neumodischer Zeitgeist oder eine Notwendigkeit?

Städte sind mit Geschwüren zu vergleichen: Sie besitzen die Eigenart stetig zu wachsen. In den meisten Fällen in sehr ungeordneter und chaotischer Weise. Dabei entstehen Stadtteile, die keine Ablesbarkeit besitzen, die dennoch Wohn- und Arbeitsort sind, und in ihrer wuchernden Dimension ein Eigenleben jenseits der Kernstadt angenommen haben. Der Architekt Thomas Sievert prägte dafür in seinem gleichnamigen Buch den Begriff „Zwischenstadt“. Suburbanisierung nennen die Stadtplaner diesen Effekt, die zentralörtliche Kompaktheit der Stadt wird aufgelöst und deren Funktionen diffundieren an den an den Rand. Um diesem Phänomen entgegenzuwirken, muss der Fokus bei der Stadtentwicklung verstärkt auf den Kern gelegt werden. Die Innenverdichtung als wichtigste Maßnahme der Innenentwicklung wird dabei zum Diskussions- und zum Handlungsfeld für Planer, Verwaltung, Gemeinderäte und Bürger. Wie sehen aber die Parameter für eine nachhaltige Innenentwicklung aus? Ist eine ehemalige Reichsstadt mit historischem Altstadtkern wie Überlingen überhaupt dafür geeignet? Was bestimmt den Wert der Erhaltung?Grundsätzlich ja, denn Innenverdichtung muss differenziert und als Chance betrachtet werden. Das bewusste Schließen von Baulücken oder Restflächen durch das Instrument der Bauleitplanung gehört ebenso dazu, wie das Ermöglichen von Aufstockungen im Bestand. Auch wenn dabei das Liebgewonnene, das Bewahrende, das Historische angetastet und verändert wird. Es ist die Verpflichtung aller Beteiligten, neue Wege bei der Stadtentwicklung anzugehen und umzusetzen. Offen sein für neue Stadtbewohner, für neue Architektur, für neue Strukturen für ein neues anderes Miteinander. Somit wird die Stadt erst am Leben gehalten, wird deren Attraktivität und Resilienz gesteigert, wird die Stadt finanziell entlastet. Eine dringende Notwendigkeit eben.

Stadtplanung ist Bürgerbeteiligung – schon lange

Bürgerbeteiligung, Bürgerentscheid, Bürgerbegehrung sind in aller Munde. Die Mitbestimmung als Teil des Entscheidungsprozesses verspricht Transparenz und ein Mitnehmen. Freilich schwebt neben diesem positiven Ansatz allerdings ein Teil Verantwortung, Verantwortung gegenüber dem Ergebnis bzw. dem Ziel der Sache. Mündigen Bürgern/Innen wird dies zugetraut. Mündigkeit setzt dabei zu allererst auf das Vertrauen in die Sachverständigen und Verantwortlichen. Doch das vorab alles in Frage stellen, Beanstanden, Zerpflücken, Ablehnen ohne die Grundlagen und Ziele zu kennen, wird vielmals als bedeutsamster Aspekt der Bürgerbeteiligung gesehen, trübt allerdings die Stimmung und baut Fronten auf.      Besonders auf dem Gebiet der Stadtplanung gehört die Bürgermitnahme, die Partizipation am Planungsprozess zwischenzeitlich zum guten Ton. Die Eigenart der vielfaltigen Planungsprozesse erfordert ein genaues Hinsehen und ein Abschätzen, welche Ziele erreicht werden sollen. Stadtentwicklungskonzepte oder Planungen von Großprojekten verlangen nach einer anderen Form der Bürgerbeteiligung als Bebauungsplanverfahren. Steht eine Planung ganz am Anfang, dann fördern frühzeitige und offene Mitnahme den Entwicklungsprozess. Das oftmals technokratische Denken erfährt eine Belebung. Bestes Beispiel dafür ist die Erarbeitung des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes (ISEK). Hier bündeln sich alle zusammen entwickelten Ideen und Vorschläge zu einem gemeinsamen Handbuch. Mit diesem Planungsinstrument hat die Stadt gemeinsam eine Fibel beschlossen, die einen Anspruch auf Beachtung und Umsetzung innehat. Flächennutzungs- und Bebauungspläne hingegen haben die Beteiligung der Öffentlichkeit als verpflichtendes Element gesetzlich im Verfahren verankert. Je nach Verfahrensart sogar doppelt vorgeschrieben. Eine möglichst frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit fordert das Baugesetzbuch und stellt somit die geforderte Mitnahme der Öffentlichkeit nie in Frage. Die Bürgerschaft wird die Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung mit den Planungsträger gegeben. Parallel dazu wird die Transparenz durch die Veröffentlichung im Internet erhöht. Mehr Transparenz und Beteiligung geht nicht. Und Sie ist nur dann für die Stadtplanung fruchtbar, wenn die Bürger/innen davon rege und offen Gebrauch machen.      

Baugemeinschaften – Eine neue Form des Wohnens

Die Bundesregierung hat im Rahmen der Nationalen Nachhaltigkeitsstrategie ein Flächensparziel formuliert: „Bis 2020 soll die tägliche Neuinanspruchnahme durch Siedlungs- und Verkehrsflächen bundesweit auf 30-Hektar gesenkt werden“ (30 – Hektar – Ziel). 2016 wurde zudem das Ziel formuliert, den Zuwachs bis zum Jahr 2030 auf weniger als 30 Hektar zu begrenzen. Trotz einer tendenziellen Verlangsamung bei der Flächeninanspruchnahme für Siedlungen und Verkehr ist das 30 - Hektar - Ziel noch in weiter Ferne. Die Wohnfläche pro Kopf stieg in letzten Jahren kontinuierlich an. Im Jahr 2018 lag die Wohnfläche je Einwohner bei 46,1 m2, im Jahr 1986 bei nur 36,4 m2. Der Vergleich einer politischen Vorgabe mit dem realen Wohnflächenbedarf eines jeden einzelnen offenbart ein Dilemma. Immer größere Wohnungen verursachen neben dem erhöhten Energie- und Ressourcenverbrauch auch ein mehr Verbrauch an Grundstücksfläche.Neben einer Verstärkung von Innenentwicklungsmaßnahmen durch Nachverdichtung im Bestand oder Umnutzung brachliegender Flächen, können Baugemeinschaften auch Ihren Anteil zum Flächensparen beitragen. Eine Baugemeinschaft (auch Baugruppe) ist ein Zusammenschluss von Bauwilligen mit gleichen oder ähnlichen Wohnvorstellungen und dem Ziel gemeinsam ein Grundstück zu bebauen.  Die Effekte von Baugemeinschaften können vielfältiger Natur sein:

  • gemeinschaftliche Denken und Handeln,
  • kostensparendes Bauen,
  • Bildung sozialer und lokaler Netzwerke,
  • Umsetzung neuer Wohnformen (Alten – WG, Mehrgenerationenwohnen, Betreutes Wohnen),
  • Innovative Lösungen in städtebaulichen schwierigen Situationen,
  • Entlastung des Mietwohnungsmarktes,
  • Flexible, kompakte und gemeinschaftliche Wohnbedürfnisse reduzieren den Flächenverbrauch,
  • wirken der Zersiedelung entgegen,
  • Energie effizientes und nachhaltiges Bauen.

Für die Stadtplanung sind diese Vorteile sehr gewichtig, so dass durch die Bereitstellung von Flächen für Baugemeinschaften ein wichtiger Baustein für eine nachhaltige Stadtentwicklung geschaffen werden kann. Dort wo neue Wohnbaugebiete entwickelt werden, müssen demnach Grundstücke in einem schlüssigen städtebaulichen Konzept berücksichtigt und anschließend über eine Konzeptvergabe ausgeschrieben werden. Ein Beitrag zum qualitätsvollen verdichteten Wohnungsbau unter dem Gesichtspunkt der gemeinschaftlichen Verantwortung eine neue Art des Wohnens und Zusammenlebens zu gestalten.   

Brauchen wir (Stadt)-Entwicklung?

Der Bodensee, die Berge, das Hinterland und letztendlich die Ferienregion sprechen für die Attraktivität der Großen Kreisstadt Überlingen. Die reizvolle Landschaft und die wirtschaftliche gute Lage zieht Menschen an. Die meisten verweilen nur kurz, andere hingegen möchten Ihren Lebensmittelpunkt verlagern. Ein Wunsch, der nachvollziehbar und statistisch belegt ist. Überlingen wächst nach den Prognosen des Statistischen Landesamt Baden-Württemberg, allein aufgrund vom Wanderungsgewinn in allen Altersklassen. Überregional sticht der Bodenseekreis dabei hervor.  Ein wenig getrübt wird diese Entwicklung durch ein Übergewicht bei der Altersgruppe der 60- bis 75-Jährigen. Hingegen zieht es junge Erwachsene in die großen Städte. Wohin nur aber mit all den Zuzüglern? Das Institut empirica hat in seiner Wohnbedarfsanalyse einen Mehrbedarf von 917 Wohneinheiten bis 2030 errechnet. Verteilt auf den Mehrgeschosswohnungsbau und die klassische Ein- und Zweifamilienhausbebauung, muss die Stadt Überlingen rund 25 ha Fläche bereitstellen. Die aufgezeigte Bevölkerungsentwicklung und der daraus zu generierende Flächenbedarf stellen ein Erfordernis dar, ein Konzept für eine städtebauliche Entwicklung und Ordnung einzuleiten. Eine Pflichtaufgabe der Verwaltung und zugleich ein Planungsauftrag mit Zielvorgabe durch den Regionalverband Bodensee – Oberschwaben. Überlingen ist als Siedlungsschwerpunkt mit Vorranggebieten fürs Wohnen auserkoren.Lösungswege sind nun gefragt. Potentialflächen, die in städtischer Hand und im Besitz des Spital- und Spendfonds Überlingen sind, stehen zur Verfügung um den errechneten Wohnbedarf größtenteils abzudecken. Dabei muss die Verwaltung die Gesamtstadt betrachten, d.h. alle Teilorte und die Kernstadt werden in einen Topf geworfen. Unterschiedliche Ansichten zur Lage, zur zeitlichen Abwicklung und zur gemeindlichen Verträglichkeit dürfen keine Rolle spielen. Sie unterliegen dem gesetzlichen Erfordernis. Alle Bürgerinnen und Bürger müssen sich ihrer Verantwortung innerhalb des Entwicklungsprozesses stellen. Gegenwind, der auf Einzelbelange begründet ist, schadet dieser Entwicklung und erschwert die Erfüllung einer dem Wohl der Allgemeinheit dienenden kommunalen Pflichtaufgabe.Die Frage, ob wir (Stadt-) Entwicklung brauchen, kann folge dessen nur mit einem eindeutigen Ja beantwortet werden. Steigende Miete und Wohnraummangel sind mögliche Katalysatoren für eine stetige Verschlechterung des sozialen Klimas. Diesem Druck kann eine Kommune nur gemeinsam widerstehen, indem Sie aktive und transparente Wohnbaulandpolitik betreibt, nachhaltig und sozial verträglich mit Grund und Boden umgeht und den Bevölkerungszuwachs als Bereicherung und Gewinn versteht.